La Jurisdicción contencioso Administrativa Inquilinaria

√       RAMA: CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA

 Introducción: Es una Jurisdicción especial, que regula los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares, referidos a la materia Inquilinaria; soporta su accionar legal, en la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas año 2011 y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, solo en lo atinente al arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles para el desarrollo de actividades comerciales, industriales , profesionales y de enseñanza. Es pertinente señalar, que el procedimiento Contencioso Administrativo Inquilinario no difiere del Contencioso Administrativo Ordinario.

√         Objeto: Controla la actividad de los entes y órganos de la Administración Pública, responsables y competentes en materia inmobiliaria.

√         Competencia:  Exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, basado en el contenido de los Artículos 16 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, del año 2011, el cual establece que las funciones administrativas en materia de arrendamientos de viviendas son competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y del Artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, solo en lo atinente al arrendamiento y subarrendamiento de inmuebles para el desarrollo de actividades comerciales, industriales , profesionales y de enseñanza.

√         Organización: Para el Área Metropolitana de Caracas, le corresponde a los Juzgados Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, y en apelación,  a las Cortes de lo Contencioso Administrativo. En el interior del país, en primer grado de jurisdicción a los Juzgados de Municipio, los cuales constituyen (Tribunales Contencioso-administrativos eventuales) de la respectiva localidad, y la alzada corresponde a los Juzgados Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo de las diferentes regiones.

√         Contencioso Administrativo Inquilinario (en caso de Viviendas), según lo establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas del 2011:

Sección segunda: de la jurisdicción especial Inquilinaria. Órganos jurisdiccionales

Artículo 27. La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en lo civil y contencioso administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; y en el resto del país, la competencia corresponde a los juzgados de municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial contencioso administrativo en materia Inquilinaria.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamiento y subarrendamiento, será competencia de la Jurisdicción Civil Ordinaria.

√         Contencioso Administrativo Inquilinario (para los casos de inmuebles destinados al comercio, industrias, profesionales, enseñanza), según el contenido de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 99:

“Artículo 77: Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada a las partes.

Artículo 78: Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo Inquilinario de anulación, los siguientes Tribunales: a) En la Circunscripción  Judicial de la Región Capital, los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo. b) En los Estados, los respectivos Jueces de Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble. Artículo 79: Las sentencias que decidan los recursos contenciosos Inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.

Artículo 80: Cuando cursaren ante los tribunales de la jurisdicción contencioso administrativa, más de un (1) recurso de nulidad contra un mismo acto administrativo Inquilinario, procederá la acumulación de los procesos respectivos. Dicha acumulación podrá ser solicitada hasta en estado de sentencia de la causa cursante ante el Tribunal de la prevención.

Artículo 81: A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes cautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el tribunal que conozca del recurso contencioso Inquilinario de nulidad podrá suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o de difícil reparación por la definitiva. En tales casos, él Juez podrá exigir garantía suficiente a la parte interesada”.

√         Competencia de los Juzgados de Municipio de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, según el contenido del Art. 26, de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Competencia Artículo 26:      Los Juzgados de Municipio de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa son competentes para conocer de:

1. Las demandas que interpongan los usuarios o usuarias o las organizaciones públicas o privadas que los representen, por la prestación de servicios públicos.

2. Cualquiera otra demanda o recurso que le atribuyan las leyes.

√         Sobre el Agotamiento de la Vía Administrativa: Al igual que el resto de recursos, la vía Contencioso Inquilinaria, necesariamente debe agotar la vía administrativa, para la interposición de recursos de nulidad en contra de los órganos reguladores y con competencia en materia Inquilinaria.

√         La Legitimación Activa y los tipos de Actos recurribles:

-Impugnación de Actos de Efectos Particulares: El tipo de intereses, lo califica el legislador, al establecer de manera clara, que el mismo debe ser legítimo personal y directo, es decir, debe manifestarse un interés concreto y actual.

-Impugnación de Actos de Efectos Generales: Solo amerita de un “simple” interés, el cual no lo califica el legislador, a pesar de que afecta intereses y derechos del demandante.

√         Jurisprudencia del TSJ, en materia Contencioso Inquilinaria: Tribunal Supremo de Justicia. Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo de Caracas.  EXPEDIENTE Nº AP42-N-2003-002650
JUEZ PONENTE: EMILIO RAMOS GONZÁLEZ

“…De la Competencia.   Atendiendo a las normas procesales que regulan la sustanciación y trámite del presente recurso contencioso administrativo Inquilinario de anulación, observa previamente este Órgano Jurisdiccional que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la competencia para conocer en primera instancia de los recursos contencioso administrativos de anulación corresponde a los Juzgados Superiores de lo Contencioso Administrativo.
Ahora bien, siendo que esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, ostenta sus competencias conforme lo previsto en el artículo 1º de la Resolución Nº 2003/00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.866, de fecha 27 de enero de 2004, en concordancia con lo establecido en el numeral 7 del artículo 24 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.451, de fecha 22 de junio de 2010, el cual establece que los Juzgados Nacionales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa –aún Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo- son los competentes para conocer de las apelaciones, de las decisiones de los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los cuales mantienen la denominación de Juzgados Superiores Regionales de lo Contencioso Administrativo hasta tanto entre en vigencia lo relativo a la Estructura Orgánica de dicha Jurisdicción, esta Corte resulta competente para conocer como Alzada natural de las decisiones dictadas por los Juzgados Superiores con competencia contencioso-administrativa en materia Inquilinaria. Así se declara…”.

√         Conclusión:  En la actualidad, las Leyes arrendaticias, es decir, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 (solo para inmuebles de uso comercial, industrial, profesional y docente), son generadoras de constantes polémicas entre los Arrendadores, Arrendatarios y entes reguladores del Estado Venezolano. Procurando ser objetivo, es cierto que otrora, una gran parte de los arrendadores, especulaban con los costos de alquileres de inmuebles, no obstante, la actual regulación, cambió radicalmente al colocar al arrendatario, con todas las ventajas y prerrogativas en el contrato de arrendamiento, y de paso, deja a la discrecionalidad del organismo controlador por parte del estado (Superintendencia Nacional de Arrendamientos de viviendas), la competencia y rectoría de fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados. Tal situación, violatoria de preceptos constitucionales como el Derecho a la Propiedad, seguramente mantendrá en constante actividad a la jurisdicción contencioso Administrativa Inquilinaria, sobrecargadas de recursos de nulidad, sobre actuaciones administrativas injustas, relacionadas con imposiciones de cánones injustos.  Lamentablemente, y al igual que el resto de instancias que conforman la Jurisdicción Contencioso Administrativa de nuestro país, es común observar en la gran mayoría de sentencias relacionadas con demandas contra el estado, las  frases “inadmisible”, “Sin Lugar”, convirtiendo a ese estado, en omnipotente, supremo e inalcanzable, lo que viene a corroborar, una interrogante que se hizo en esta cátedra de aprendizaje en el Foro de Discusión “Demandas contra el estado Venezolano” ¿Demandaría usted al estado venezolano?, donde un grupo de los participantes coincidieron en aportar que efectivamente si se atreverían a demandarlo, pero ese mismo grupo se preguntaba sobre las posibilidades de obtener una sentencia favorable, a lo que yo respondía de manera muy personal ““demandar al estado venezolano, con la esperanza de conseguir un fallo favorable, pareciera ser una verdadera utopía”, criterio que seguiré sosteniendo, hasta que la administración de justicia me demuestre lo contrario.

√         Referencias:

-          Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. Gaceta Oficial Nº 39.451 del 22 de junio de 2010

-          Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, año 2011

-          Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, año 2010.

-          Decreto con Rango y Fuerza de ley no.427 de Arrendamientos Inmobiliarios, año 1999.

Páginas en Internet consultadas:

-          Blog de Francis Becerra (2009). Recurso Inquilinario.  Disponible en: http://francybecerra.blogspot.com/2009/03/recurso-inquilinario.html