Los Sistemas Registrales

RAMA: DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL 

Los sistemas registrales, representan un valioso instrumento para el control de la propiedad y sus propietarios, dando la fe pública, o publicidad registral que el estado debe otorgar sobre los mismos. Su importancia radica en que este sistema, debe permitir la tranquilidad sobre el estatus legal de las propiedades e inmuebles, tema controversial en la actualidad, por los sonados casos de expropiaciones. A continuación, un breve resumen sobre estos sistemas.

Introducción:

Es importante señalar, que la bibliografía disponible, hace innumerables divisiones de los sistemas registrales, por lo cual, se procedió a sintetizarlos en dos tipos:

1.      Según su valor jurídico

√         Sistemas regístrales simples, declarativos

-          Se limitan a la publicación de titularidades reales originadas fuera del registro, no indaga. (Sistema italiano, portugués, belga y francés)

-          La declaración no es constituida ni determina ni garantiza el traspaso del derecho real.

-          No es obligatoria la inscripción.

√         Sistema  convalidantes

-          Además de hacer la oposición del acto frente a terceros, admite la prueba en contrario (Cuba, Puerto Rico, España)

-          El acto se convalida con la inscripción

√         Sistema Constitutivos

-          El asiento registral es indispensable para el origen del derecho real.

-          El acto se constituye con la inscripción

2.      Según la forma en cómo se organizan y registran los asientos (solo se mencionaran los más importantes)

Sistema Francés

√         También se le llama de transcripciones (transcribe el documento en libros)

√         Es de transmisión consensual (la transmisión se da por el consentimiento de las partes, no exige la tradición legal), es decir, prescinden de ella. 

√         La unidad básica es el titular del derecho no el derecho real.

√         Disponen de “Ficheros de Fincas”, a título informativo.

√         Sistema de “Folio Personal”, y del tracto sucesivo.

√         Obligatoriedad de inscripción por parte del vendedor para poder transmitir propiedad, no obstante, la misma es solamente declarativa.

√         El funcionario registrador, no certifica la legalidad del acto, solo verifica la forma en que se efectuó.

Sistema Alemán

√         Este sistema funciona con la utilización de dos registros simultáneos, el registro territorial (contiene todos las actuaciones relacionados con el inmueble) y el catastral (topografía del inmueble, medidas, aéreas, etc.)

√         Inscripción constitutiva, toda negociación o traspaso de dominio o propiedad, debe constar como inscrita en los registros, caso contrario, es nula. Esta inscripción da ciertas garantías, y en caso de errores, el afectado puede accionar contra el estado.

√         Principio del “tracto sucesivo”, es decir, no podrá darse el registro, si previamente no figura la inscripción original.

√         Sistema de “Folio Real”

√         El registrador certifica la valides legal del acto.

√         La finca o inmueble, tiene un número inicial, para futuras negociaciones, el cual se mantiene.

Sistema Torrens

√         Exige la identificación del inmueble, por medio de un plano certificado

√         Es vulnerable a estafas, ya que el  supuesto dueño o propietario, el cual aparece como inscrito en los archivos del registro, no está obligado a demostrar la historia del inmueble (cadena de transmisiones), documentos precedentes, tradición legal.

Sistema de Folio personal

√         Los actos se asientan mediante registros en libros, se registra cada cambio relacionado con el inmueble por separado en libros distintos, situación que dificulta el seguimiento efectivo de la tradición de éstos.

√         La información es disgregada, dispersa, lo que origina inseguridad jurídica, haciéndolo vulnerable a errores o  negligencias en perjuicio de terceros.

√         Origina con facilidad la duplicación de propietarios, al hacerse imposible determinar la cronología exacta de los inscritos.

Sistema de Folio Real

√         Cada finca o inmueble se le asigna un número, el cual se mantiene en el tiempo, indiferentemente del dueño de la propiedad.

√         El registro se da sobre el inmueble, no sobre los dueños o propietarios.

√         En los libros se van anotando progresivamente los movimientos o historia de estos inmuebles, reservándose folios a los efectos.

√         Estos asientos se hacen a través de resúmenes del documento, o copia de los mismos. Estos inmuebles dispondrán de una sola matricula en el respectivo registro.

La Ley venezolana del Registro Público y del Notariado del año 2006, contempla en su Art. 34, la utilización del sistema de Folio Real, es decir,  los asientos tendrán por objeto los bienes y no los propietarios, exceptuando aquellas zonas donde no se disponga de  levantamientos catastrales, se utilizará el sistema de folio personal.

Es pertinente acortar, que aunque hasta hace poco desconocía en lo absoluto sobre la materia registral, limitándome al uso esporádico de ciertas y necesarias diligencias;  luego de analizar cierta información disponible, incluyendo la facilitada por la tutora en la plataforma, me inclino en que uno de los sistemas más seguros (asumiendo que no conozco otro en la práctica), es el del Folio Real, por lo que a continuación, y luego de investigar la teoría y la citada ley que regula la materia, procedo a esgrimir las siguientes razones:

·     Utiliza la inscripción, a través de la transcripción de extractos del documento, lo que viene a conformar el asiento registral.

·  Asientos sucesivos de registro e inscripción de inmuebles, con sus respectivos cambios y modificaciones, disponiéndose de un historial completo sobre el inmueble.

·    Disponibilidad de una ficha por cada inmueble, la cual es utilizada para el registro ordenado y cronológico de todo acto y documento para su registro (inscripción).

·         La historia y cronología del inmueble se asienta en un solo formato, todo se ubica en un solo sitio, permitiendo el  ahorro de  tiempo, facilitando la accesibilidad al usuario, evitando la búsqueda compleja en diferentes libros y registros.

·         Los bienes quedan matriculados en la primera inscripción, su control es individual, lo que hace que la historia del mismo, esté disponible para cualquier interesado solo con indicar la matricula o identificación.

·         Se vale de los adelantos tecnológicos y científicos para ser un sistema efectivo, y sumamente eficaz.

·         Posibilita la fe pública o publicidad registral.

Conclusión

Como se dijo en la fase inicial de esta presentación, el derecho a la propiedad, genera sensación de bienestar y seguridad en los ciudadanos, este derecho, es sinónimo de desarrollo y libertad individual. Es obligación y deber del estado, brindar un sistema registral y notarial idóneo, seguro, eficiente, y oportuno que le permita a las personas que requieran de la fe pública, para garantizar el traspaso y dominio de una propiedad, la certeza de que ese sistema arrojará información fiable, que le facilitará y permitirá finiquitar cualquier negociación, apegados al ordenamiento jurídico establecido, sinónimo de transparencia y confianza.

David  Alvarez